SCPI

En 2011, le groupe Primonial et l’Union Financière de France se sont rapprochés dans une optique d’optimisation de la gestion de la SCPI Ufifrance Immobilier, créée en 1988 par l’Union Financière de France.

Le transfert de la gérance de votre SCPI vers Primonial REIM a été décidé en Assemblée Générale du 4 juillet 2011. Ce transfert doit permettre de poursuivre et d’amplifier le travail effectué, grâce à une gestion active du patrimoine de la SCPI et une relation de proximité avec les entreprises locataires.

Dans un environnement économique complexe, cette politique a d’ores et déjà permis de maintenir le revenu annuel de la SCPI à un niveau de 7,30 euros par part tout en renforçant l’affectation du résultat de votre SCPI au report à nouveau, c’est-à-dire en préparant l’avenir.

Les prochains donneront l’occasion de présenter des opérations de cession et de réinvestissement qui auront pour but de conforter les revenus locatifs du patrimoine de la SCPI, notamment en résorbant sa vacance financière qui s’élevait au 31 décembre 2011 à 12,6%.

La SCPI Ufifrance Immobilier détient un patrimoine de 22 actifs de bureaux. Ils sont localisés en Ile-de-France et, pour deux d’entre eux, à Londres. Ces biens ont été acquis entre 1989 et 1994, à l’exception du 88 rue de Villiers (Levallois-Perret, 92) acheté en 1999. La composition du patrimoine n’a pas évolué sur l’exercice 2011, puisqu’il n’a été procédé à aucune cession ni à aucune acquisition immobilière.

En termes de surface, le patrimoine d’Ufifrance Immobilier s’établit à un total de 69 976 m². L’actif développant la surface la plus importante est le Silly (Boulogne-Billancourt, 92) avec 7 971 m². Seul l’actif détenu en copropriété dans la Tour Maine Montparnasse (Paris, 75) développe une surface inférieure à 1 000 m².

Le patrimoine d’Ufifrance Immobilier est entièrement composé de bureaux. Cependant certains actifs comprennent une partie de commerce ou d’habitation :

- boulevard Saint-Germain (Paris, 75) qui comprend, au 5^ème et 6^ème étage, une partie résidentielle ;

- le 1^er étage de la Tour Maine Montparnasse (Paris, 75) comprend des locaux commerciaux ;

- avenue d’Italie (Paris, 75) qui comprend un local commercial en pied d’immeuble.

Il a été choisi de déterminer la typologie des immeubles à partir de leur affectation prédominante. Selon cette grille de lecture, l’ensemble des actifs de la SCPI Ufifrance Immobilier se classe dans la catégorie des bureaux. 90% du patrimoine immobilier (en valeur vénale au 31 décembre 2011) sont localisés en région parisienne, dont 37% à Paris intra muros. 10% du patrimoine immobilier se situent au centre de Londres. 

Les graphique ci-après présentent l'historique de performance des SCPI depuis 1973 : taux de rendement et performance cumulée. Le rendement est à mettre en rapport avec le niveau des taux sans risque (OAT) qui diffère selon les périodes. Historiquement, la prime de risque, c'est-à dire l'écart entre le rendement des SCPI et celui du taux sans risque, est d'environ 2,5%. Plus de 40 années d'histoire ont permis aux SCPI de rendement de connaître 3 principales périodes. 

Taux de rendement historique des SCPI

Performance globale cumulée des SCPI (Base 1000 en 1972)

La période de croissance des SCPI (1973-1991)

Au cours de cette période les SCPI ne cessent de se développer. Leur collecte s'accélère à la fin des années 80, poussée notamment par le développement de l'offre de SCPI émanant des réseaux bancaires et par l'apparition de SCPI spécialisées : SCPI de commerce, régionales, internationales, Malraux, ... la SCPI Immorente en est l'exemple avec une création en 1988.

La crise immobilière des années 90 (1991 - 1998)

Avec la fin de la croissance économique et une collecte abondante investie sur des immeubles parfois non loués, les SCPI connaissent une baisse de leur prix de part et de leur distribution jusqu'à la fin des années 90. Le taux de distribution restera cependant toujours supérieur à 4,93% (1994).

La période de reprise (1998-2011)

Avec la crise des années 90, la collecte des SCPI se réduit fortement et les sociétés de gestion opèrent des mouvements de fusion pour reconstituer des véhicules plus résistants. C'est aussi sous l'impulsion de l'AMF que les sociétés de gestion mettent en place leur marché secondaire qui permettra de développer les échanges des SCPI à capital fixe dont le prix est désormais fixé par l'offre et la demande des investisseurs.

Le grenelle de l'environnement encourage les investisseurs immobiliers à repenser leurs stratégies d'acquisition et de gestion. Parmi eux, les SCPI, des véhicules d'épargne 100% immobilier qui proposent un revenu réguilier d'environ 5% par an et qui voient l'émergence de nouvelles SCPI dites environnementales.

La SCPI PFO2 figure dans ces fonds. Créée en 2008 et gérée par Perial, cette SCPI propose une stratégie qui vise à réduire les consommations d'eau et d'énergie sur les immeubles acquis. A la suite d'un audit énergétique, la SCPI met en place un programme de réduction de charges avec des travaux de remise aux normes et la sensibilisation du locataire, par un bail vert. Les économies attendues peuvent parfois atteindre 40% de la consommation initiale. Mieux, en période de crise, ces bureaux trouveront plus facilement preneurs dans la mesure où les sociétés visent à réduire leurs dépenses. Enfin, la valorisation de l'immeuble peut être espérée plus résistante car l'occupation des lieux serait plus régulière.

Une solution à étudier dans un contexte patrimonial où l'épargne est peu rémunérée et en quête de solutions alternatives.